我跟朋友开玩笑说活久见大概是这几年地产人唯一的甜
6月13日也就是昨天首个全面取消限购的超一线城市出现了，广州
意外也不意外
意外的是看似还算平稳的超一线市场怎么就一下全面放开了
不意外的是如果有这天到来的时候，那一定自广州始
而且他还不是单一出击，新的旧的还是集结了政策一箩筐，老广真的太客气
不过相比广州地产人我朋友圈更嗨的是非广州地产人
确实，每到这时候留给所有局外人最黏糊的东西不就是遐想么
所以接下来会怎样，其他三个会跟么
别急，我们去看看这次广州全面放开到底是基于一个怎样的背景，看完你就有答案了
01
首先广州成交并不差
这里的不坏我分两条线说
首先是广州新房
今年1季度广州新房成交14453套，这个数字对比2022年、2023年同期确实低了，但跟过去三年各季度相比不算跌相难看的数字
同比2024年1季度还涨了39%
所以今年新房数据不算难看
其次是这里的二手住宅的成交
这个数据更好看，1-5月二手住宅网签了46722套，同比涨幅17.82%
其中5月网签了9228套，同比涨幅16.79%
总而言之这个超一线市场不管是1季度还是1-5月市场还算平稳
最不济哪怕这些数据还有点灰色空间你也会发现这样的成交量也不算太跌份
那就比较蹊跷了，数据还在为什么还出政策
02
其实量是表面，真正区分市场热度的是表面之下的价格
价格维度不出意外是各地楼市比较难找到的数据，尤其是广州
广州和深圳的成交量都得通过中介协会这类机构发布
但价格才是触发这次放开的关键因素
广州市成交量最高的小区是拥有近百栋楼的奥林匹克花园
这里的中介跟我说他同事去年上半年上车了一套两房户型
到今年的现在已经跌去10%左右，如果是200万房子就跌没了近20万
这样的情况对于全市太过熟悉
我通过特殊渠道还是找到了靠谱的广州市二手网签均价走势
从近1年数据来看，对比去年6月下滑了12.4%
我们先不对比其他一线城市，单就广州城市的普通购房者而言
一年的时间价格下探十个点以上，一个月的时间价格能下探七个点，这价格走势真的不是普通购房者能吃得消的
更让我觉得夸张的是这里的议价空间，就是挂牌价和成交价的距离
最先让我意外的是奥林匹克花园
挂牌价和成交价近乎是割裂状态，达到40%以上的价差，就仿佛你挂你的我出我的，开口恨不得对半砍
后来我去找了全市议价空间，奥林匹克花园的数据虽然极端，但放在广州市场也合理
因为这里是全市议价空间达30%以上的数据
所以40%左右的价差是什么，这是房东心态接近崩的状态
换句话说现在的广州市场表面看量还不错，但下沉到价格层面都是波澜
这也是为什么成交量还可以的情况下你会看到它突然放开
不过更重要的一点你看到了么
就是放开的前提必须是市场成交量不好么
不需要
03
所以你说广州政策门槛低我是不答应的
虽然往上倒推几次新政放开，认房不认贷、放开单身限购、进一步放开单身限购他都跑前面，但很多时候你去细看他的数据，他比谁都清楚问题的迫切性
而且精明如广州，他知道的比所有人都早
房源端、客源端的数据他是知道最全面且最真实的
二手市场的库存早在4月就来到近半年高峰
同时挂牌价却来到近1年的冰点
库存积压带来的成交萎靡，房东知道的更早
所以很早开始房东们的调价动作就已经写着后续价格走势
今年以来调价房东里降价动作愈演愈烈
外网挂出来的接近11万套的挂牌数据里，降价房东越来越多
更严重的是断供的人开始变多
广州奥林匹克公园的中介跟我说他现在看到五年前跟他买奥园的顾客都尽量躲着走
这些踩在高点的房东，280万买进的房子现在只剩180万
这位在这个板块做了近十年的中介还是第一次发现身边听到断供案例开始变多
这样的数据我还能找出很多
因为只要现象存在，数据就只是反馈，而且还是连成片的反馈
从房源量到成交量，从调价动作到议价空间，从新房到二手甚至租赁都是如此
所以广州选择全面放开其实理由很充分
而且广州也确实很早就放开了
这次我们看到的是打着（括号）的意见稿
但其实在去年10月开始在实操层面广州就接近全部放开状态
没听说有谁会因为社保问题在广州买不了房
房东这边也只要挂牌自己的房屋，再购买就算首套
而且你返回去再看看他的政策
不仅仅有放开限购限售，从首付到公积金、从城中村到旧城改造，他几乎抓紧一切政策红利，尽一切所能的刺激需求
哪怕细化到产品层面你也会看到这两年广州市场产品力的异军突起
不管是不是本土房企都拿出了领先全国的产品力面对市场，尤其是保利
可能因为连续几年因为项目的关系会去观察广州以及各种产品
你会发现他们在公区、产品端的颗粒度都有极大提升
而这样的提升也确实肉眼可见的带来了更高维度的居住氛围
所以变化其实来的比我们想象的早也比我们想象的影响更深
04
所以为什么说广州勇呢
因为今天广州面对的楼市情况并不仅仅出现在广州
在成交量基本面稳定的同时，价格可能跟我们预期还有点差别
这背后的挂牌库存到达的历史水位、房东调价动作里降价房东占比...其实是如出一辙的
写到这里我同事在群里发了个截图
这应该是比这次广州全面取消限购有更有影响力的一件事
主要是因为这句：更大力度推动房地产市场止跌回稳
止跌回稳这四个字自从去年9月26日首次出现后带来的市场余波还历历在目，这几乎是为市场硬性兜底的一句话
时隔1年多，当我们返回头去看过去1年发生的种种不知道你作何感想
在我看来这几乎是近十年最大力度的一次调控
全国各地尤其是超一线城市的成交量几乎是以最快速度回血，这也真的让市场做到了阶段回稳
而今当我们看到止跌回稳2.0的时候也许新一轮改变正在来的路上
而这轮改变到底改的是什么也不难猜测，广州就是个很好的例子
