文/公众号：铁拳何处击
主笔：知非
9月1日，住建部召开了一场新闻发布会，主题非常宏大，叫做“住有所居”。
“安得广厦千万间，大庇天下寒士俱欢颜。”让所有人都能拥有舒适的住房，被提升到了前所未有的政策高度。
老何之前就预告过，要跟大家聊聊房地产税。因为房地产税，就应该是“住有所居”的一个重要组成部分。
相信很多人都心存疑虑，房地产税，究竟能不能把房价给降下来？
老何喜欢用数字说话。房地产税绝对是降低房价的一个有力武器。
判断房地产税的实际效果，税率是关键。在合理范围内开征房地产税的，才能它的让效果最大化。
房地产税该不该收，怎么收，我们今天来做一个初步的探讨。
1.房产税是最大的均贫富手段
关于房地产税能不能降房价，主流的看法有两种，并且是截然相反的。
第一种看法认为，房地产税的征收，肯定是首套房免征或者少征，有多套房的人要多征，这样房产持有成本边际上升，有多套房的人，就会把房子卖掉，导致市场供给增加，房价下降。
另一种看法恰恰相反。过去20年，中国房价增速实在太快，基本4、5年就能翻倍，再加上炒房可以贷款，天然就是高杠杆，自有资金可以做到一两年翻倍。所以，房地产税带来的成本上升，根本不足以让人放弃炒房，甚至会把这部分成本加到房价和房租上，穷人不光买不起房，连租都租不起了。
这两种看法都有一定的道理，但只局限于房价本身，格局还是太小了。
实际上，在讲房价之前，老何先要强调，房地产税的核心意义，不在于调控房价，而是涉及整个中国税收制度的大变革。
在合理合法的程度内，把富人财产的一部分重新分配给穷人，真正实现社会主义的分配公平，这才是房地产税的精髓所在。至于弱化土地财政，降低房价，只能算是附带的福利。
要想说明房地产税的作用，先得搞清楚，房地产税到底是什么。
你可能不知道，其实中国现行税收制度里面，一直都有房产税。按照国务院的房产税暂行条例，所有城市、县城、建制镇和工矿区的房子，都在纳税范围内。
那么，为什么绝大多数人，从来都没交过房产税？因为国家同时又对大部分房产进行了豁免，基本上，只有用于经营性质的房产才要交税，而属于居住性质的房产，别管有没有人住，只要没用来经营，都是免税的。
这个房产税暂行条例，是不是看上去有点绕？既然只对经营性房产收税，为什么不直接叫经营性房产税，而是把所有房子都写进征税范围，然后再豁免？
因为，对个人住房征税，本来就是房产税设立的核心目的，只是还没找到合适的开征机会。
从理论上讲，对个人住房征税，是实现共同富裕的必然选择。
从大类看，国家直接对个人征的税，主要有所得税和财产税两种。
个人所得税大家很熟悉，比如工资的一部分要交税，个体工商户的收入要交个税，其他的诸如股息、红利、财产转让等一次性所得，都要按各自的税率缴纳。
高收入者多交税，去补贴穷人，这是国家理应承担的二次分配职能。
问题是，真正的有钱人，没有几个是领死工资的，对工资征税，导致有钱人很容易避税，税负全让打工人承担了。
财产税，则比所得税更加公平。按照个人总财产的一定比例征收累进税，可以更有效地对有钱人征税。在中国，房产是最重要的财产种类，对个人住房征税，是更好的二次分配方式。
中国如果要对个人住房征税，大概率实行的是累进税，也就是说，住房越多，税率越高，并且可能对只有一套房、或者人均住房面积较低的家庭免税。
所以，无论这项税收能不能降低房价，只要它对多套房的税率别太低，就能明显起到调节贫富差距的作用。
比如说，就算房价不降，国家只要拿这部分税收，多建一点公租房，也能很好地解决住房问题。
2.改变房价构成或可降房价
但老何还是相信，房地产税是能够起到降房价作用的。这不是因为，房地产税提高了房子的持有成本，其实深层原因，是它有望彻底改变房价的构成。
你或许已经注意到，老何前面用了两个措辞——现行条例说的是房产税，而未来要出台的，是房地产税，多了一个地字。一字之差，其实里面大有学问。
中国早在1986年，就颁布了房产税暂行条例，为什么现在也没能真正落实？
因为单讲房产税，面临一个法律难题。
在中国，盖房子用的土地都是国有的，个人只有土地的使用权。因此，房价的构成应该分成两部分，土地的价值属于国家，只有建筑本身价值才属于购房者。要征房产税，是不是应该只对建筑价值征税？建筑价值怎么计算？
其次，老何之前讲过，中国的房价里，大概有一半是政府拿走的土地出让金。比如今年首批集中供地的16个城市，地价占了房价的56%。换句话说，这相当于买房的人已经给政府交了一笔地租。
一般来说，租金都是一个月一交，或者一年一交，但是土地出让金，是一次性收走了长达几十年的租金，而且这个租金还相当贵，比征税可狠多了。如果再加一项房产税，不光会面临重复征税的问题，而且会造成购房人税费负担过重。
那么，这些问题最好的解决方法，就是干脆把土地出让金跟房产税合并，制定一个合理的综合税率。房地产税，比房产税多一个地字，或许就是多了这层考虑。
土地出让金改房地产税，如果真的能够实现，意味着什么呢？意味着原本包含在房价里的土地成本，不再需要一次性支付，而是在购房之后逐年支付。
这样一来，新房价格可以直接下降将近一半。
有人会说，这不就跟西方国家一样，表面看上去房价低，但是持有成本高，最后总成本还是一样的？
但是别忘了，首先，购房价格下降，意味着少了很多贷款，每年都能节省5%以上的利息成本。
其次，房地产税对每个人是不一样的，只有一套房的人，可以少交甚至不交，房子多的人要多交，相当于让炒房客承担了更多成本。
而现行的土地出让金制度下，不管你有几套房，都要交这笔钱。而且地价总是越来越高，买房越晚的人，承担的出让金越多，造成代际不公平。
甚至，土地出让金制度，某种程度上是劫贫济富。越是穷人，需要多攒几年钱才能买房的，越要多交出让金；而早早上车的有钱人，反而占了便宜。
有些人甚至不是通过市场化手段得到的房子，比如拆迁户，既享受了城市建设的最大红利，又不需要为此支付土地出让金。
还有一个很重要的问题，政府的土地出让金收入，跟税收收入，在用途上是有很大区别的。
中国政府的财政收入，有多个口径。其中包括税收在内的常规收入，叫做一般性公共预算收入。这个账本上的钱，各级政府统筹分配，不管是用于国防、医疗，还是扶贫，用途是不受限制的。
而土地出让金收入，属于另外一个账本，叫做政府性基金收入。这个账本的一个大原则，是专款专用，土地出让金收入，只能用于跟土地相关的支出。
而具体实践中，中国一半的土地出让金，都用于拆迁补偿。按理说，拆迁户并不是土地价值的主要创造者，他们拿走这么多钱，真的合理吗？
再扣除20%的平整土地费用，土地出让金里面，真正能创造公共利益的钱，占比是很少的。
所以，土地出让金改房地产税，既能降低房价，又能缩小贫富差距，是一石二鸟。
3.税率怎么定？
房价直接降一半，听上去很美，但在现实中，真的能实现吗？
其实换一个问题，就是土地出让金真的能取消吗？
土地出让金，是中国地方政府的财政支柱，也就是俗称的土地财政。中国很多大城市的财政，对土地出让金的依赖程度（土地出让金除以一般性公共预算收入），都超过100%。每年土地出让金的总额，占全国GDP的比重高达8%。
这么一大笔收入，说取消就取消，地方政府能答应吗？
其实，土地财政存在了几十年，到今天，真的有点难以为继了。因为卖地卖了这么多年，很多大城市都没地可卖了。
比如深圳很多年前，建设用地占行政区总面积的比例，就达到了50%的警戒值。虽然从地图上看，还有大量绿色的林地、草地，和黄色的农田，但出于环保、耕地保护等原因，是不许开发的。
我们且不论50%的限制是否合理，既然规矩摆在这里，就只能遵守。结果就是，深圳这些年土地出让面积极少，有时候，一整年都没有纯住宅用地供应。
其它大城市，迟早也会面临类似的状况，能卖的地越来越少，只能不断提高单价，才能维持财政收入。但是房价不能涨到天上去，总有一天，土地财政会玩不下去的。
与此同时，各个城市的住房存量，是不断增加的，如果征收房产税，肯定也是逐年增长。如果我们认为，大城市房价主要是被有钱人决定的，而有钱人的财富增速，总是超过社会平均水平。那么对他们征收房产税，收入增速跑赢GDP应该没啥问题。
所以，房产税替代土地出让金，成为地方政府主要财源，是大势所趋。
可是，土地出让金是一次性征收，房产税却是逐年征收，能补上这么大的缺口吗？
我们不妨用数字说话。
早在2019年，当时恒大研究院的副院长夏磊，就对这个问题做过测算。
计算过程很复杂，我们就不展开说了，只看结论。
按照眼下的房价收入比计算，中国人能承受的合理房产税率上限，不应该超过3.5％。
2017年，全国土地出让收入是5.2万亿，按照当年的全国住房价值，当房地产税率达到2.5％时，可以替代土地出让金。但这个2.5％，是不考虑免征的情况下算出来的，如果对只有一套房，或者人均住房30平米以下的家庭免征，就要远远超过这个数字。
所以短期看，房地产税确实很难替代土地出让金。
但是如果考虑到中国不断增长的城镇化率，以及人口增量的下降趋势，其实长痛不如短痛，因为继续依赖寅吃卯粮式的土地出让金财政模式，一定也走不远了。
另外，按照夏磊的计算，长期来看，我国城镇化率估计能达到80%，人均住房面积达到44.62 平米，这样即使按3.5％税率，也有望实现对土地出让金的替代。
这个替代过程，本来也不可能在短期内完成。毕竟房价的大幅下降，对现有的房贷估值、对整个金融系统都会产生影响。
但是长期来看，只要国家下定决心，让房价温和下降，最终实现取消土地出让金，从而降低房价的目标，是完全有可能实现的。
最重要的是，假如我们看到了原来模式的不合理，却因为既得利益不去做改变，这样的经济形态会长期阻碍中国的整体福利改进，阻碍共同富裕。
老何希望，本文是一个引发讨论的引子。我们不可能替国家下结论，但是可以做一些参考性的研究，也希望您看了以后多多转发评论，让更多人参与到这场关乎国计民生的讨论中来。
参考资料：
《房地产税与土地出让收入替代关系研究》，夏磊
《地产链正当配置时》，华创证券
《澄清土地财政的五个认知》，粤开证券